Nu de puține ori, ne lovim în viață de zi cu zi de următoarea situație: o persoană refuză să părăsească locuința pe care i-am pus-o la dispoziție și nu știm cum să procedăm.
Ei bine, legiuitorul Codului de Procedura Civilă a înțeles să reglementeze o procedura specială, rapidă și eficientă în cadrul căruia, prin intermediul instanței de judecată, putem obține evacuarea persoanelor rău – intenționate care ocupă un imobil ce ne apartine.
Într-o societate în care respectul pentru proprietate este un pilon fundamental al ordinii de drept, situațiile în care imobilele sunt ocupate fără drept reprezintă o gravă încălcare a drepturilor și principiilor fundamentale.
Acest articol explorează cadrul legal al evacuării din imobilele ocupate fără drept, etapele procedurale și provocările practice ale punerii în aplicare a unei hotărâri de evacuare.
Cadrul legislativ aplicabil
Codul Civil conține norme care protejează dreptul de proprietate, definit în cuprinsul art. 555. Acest drept cuprinde mai multe atribute după cum urmează: dreptul de a poseda, folosi și dispune de un bun, în mod exclusiv și absolut, în limitele stabilite de lege.
Proprietarul are dreptul de a cere restituirea bunului de la orice persoană care îl deține fără drept, conform principiului consacrat în cuprinsul art. 563.
Așa cum am spus și anterior, Codul de procedura civilă stabilește o procedura distinctă de cea de drept comun, specială, unde judecata se desfășoară cu rapiditate, costurile sunt mai reduse, iar șansele de reușită sunt suficient de mari. Această procedura este regelmentata de articolele 1034- 1049 din Codul de Procedura Civilă.
Ce înseamnă ocuparea fără drept a unui imobil
Ocuparea fără drept a unui imobil este o situație juridică ce implică utilizarea sau locuirea unui spațiu de către o persoană care nu are un titlu legal ce îi conferă acest drept. Aceasta poate apărea fie în situația în care un chiriaș refuză să părăsească locuința după expirarea contractului, fie prin lipsa totală a unui temei juridic ( de exemplu, dacă discutăm de o ocupare abuzivă a unui spațiu de către persoane străine).
De aici rezultă că ocupatea fără drept poate fi manifestată prin mai multe forme, în funcție de circumstanțe:
1. Ocuparea abuzivă. Vizează situația când persoane străine, care nu au niciun fel de contract cu proprietarul spațiului, se instalează fără consimțământul acestuia și folosesc imobilul după bunul lor plac.
2. Refuzul eliberării spațiului după expirarea contractului. Acoperă situația chiriașului sau a comodatarului care refuză să părăsească imobilul după ce expiră contractul de locațiune sau contractul de împrumut de folosință.
3.Refuzul eliberării spațiului după rezilierea contractului. Vizează situația în care chiriașul care nu a achitat chiria sau nu și-a îndeplinit obligațiile, refuză să părăsească spațiul după ce proprietarul i-a comunicat rezilierea unilaterală a contractului pentru neîndeplinirea obligațiilor.
Procedura de evacuare
Procedura de evacuare din imobilele ocupate fără drept presupune formularea unei cereri de chemare în judecată la instanța competentă prin care se solicită eliberarea spațiului și redobândirea folosinței imobilului.
În primul rând, reclamantul are posibilitatea de a urmă procedura specială de evacuare la care am făcut referire sau, poate formulă o cerere de drept comun. De asemenea, procedura de evacuare nu presupune de la sine și obligarea ocupantului la plata chiriei restante sau a unor daune interese, ci acest lucru trebuie solicitat distinct.
Instanța de judecată competentă să soluționeze astfel de cereri este Judecatoria în circumscripția căreia se află situat imobilul ocupat fără drept.
În procedura speciala de evacuare, legiuitorul prevede o excepție de la regula generală a comunicării actelor de procedura. În mod obișnuit, citarea unei părți în proces se face la locul unde aceasta are domiciliul în cartea de identitate, însă în această situație, procedura de citare se realizează la adresa unde se află imobilul ocupat abuziv.
Atenție! Dacă imobilul este închis sau ocupantul fără drept refuză să ridice corespondența, acest lucru nu va constitui un impediment. Legea prevede că în astfel de situații, se va afișa o înștiințare pe ușa imobilului care va ține loc de citație.
În cazul locatiunii (închirierii), anterior introducerii cererii de chemare în judecată, legiuitorul a prevăzut obligativitatea notificării scrise a chiriașului prin care acestuia i se pune în vedere să elibereze imobilul în termen de cel mult 30 de zile de la dată primirii comunicării.
În cazul ocupării abuzive (fără titlu), proprietarul are obligația să notifice în scris ocupantul, punându-i în vedere să părăsească imobilul în termen de cel mult 5 zile de la comunicarea somației.
Dacă locatarul sau ocupantul nu se conformează acestor solicitări, pasul următor este să introduci cererea de chemare în judecată la instanța menționată, solicitând să dispună prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil.
Potrivit legii, cererea de evacuare se judecă în general fără citare, cu excepția cazului în care evacuarea imobilului pentru neplata chiriei sau a arenzii se solicită în baza unui contract care constituie, pentru plata acestora, titlu executoriu, potrivit legii.
Reține! Cererea de evacuare se judecă de urgență, iar întâmpinarea nu este obligatorie. Mai important este că hotărârea de evacuare obținută nu poate fi suspendată chiar dacă pârâtul formulează apel.
Ce pot face dacă am obținut o hotărâre judecătorească de evacuare dar locatarul sau ocupantul refuză în continuare să plece
După ce se pronunță o hotărâre executorie, proprietarul poate solicită executorului judecătoresc să pună în aplicare măsura de evacuare. Executorul este cel responsabil de punerea în executare a hotărârilor judecătorești, conform dispozițiilor legale.
În această etapă, ocupantul trebuie să părăsească voluntar imobilul sau, în caz contrar, să fie evacuat forțat, în prezența unui executor judecătoresc, a poliției sau altor autorități competente.
Reține! Nu contează dacă pârâtul formulează apel împotriva hotărârii prin care s-a dispus evacuarea întrucât aceasta are caracter executoriu.
Concluzie
Evacuarea din imobilele ocupate fără drept este un proces juridic complex, care implică cunoașterea procedurilor judiciare, respectarea anumitor termene și formularea unei acțiuni adresată instanței competente. Prin respectarea legislației în vigoare și aplicarea măsurilor corespunzătoare, este esențial să se asigure un proces echitabil, care să protejeze atât drepturile proprietarilor, cât și să minimizeze impactul social asupra ocupanților.
Dacă și tu ai o situație similară și nu știi cum să procedezi, nu ezita să mă contactezi. Este mai bine să acționezi și să îți aperi drepturile decât să treci cu vederea comportamentul abuziv al ocupantului.
