Introducere
În ultimii ani, sectorul imobiliar din România a cunoscut o creștere accelerată, în special în marile orașe, unde cererea de locuințe a explodat.
Însă, această dezvoltare rapidă a pieței imobiliare a adus cu sine și o serie de practici infracționale, una dintre cele mai răspândite fiind vânzarea succesivă a aceluiași apartament către mai multe persoane, de către dezvoltatorii imobiliari.
Această practică frauduloasă nu doar că produce pierderi financiare semnificative pentru cumpărători, dar afectează încrederea publicului în sectorul imobiliar.
Istoric
În realitate, această practică neloială nu este una recentă, ci există din cele mai vechi timpuri sub diferite forme. În acest sens, încă din perioada anilor 1920 a apărut o schemă infracțională denumită “Ponzi” (după numele persoanei care a aplicat-o) prin care mai mulți cetățeni din New England erau invitați să investească într-un anumit proiect, iar câștigurile inițiale ale primilor investitori proveneau, în realitate, din sumele aduse de noii participanți.
Practic, în loc să folosească banii investitorilor pentru a face profit prin scheme reale de investițîi, Ponzi plătea câștigurile promise celor din primele valuri de investitori folosind banii obținuți de la noii investitori. Schemă funcționa atâta timp cât existau suficient de mulți oameni noi care să aducă bani în sistem.
Situatia actuala
Din păcate, în ultima perioada au apărut foarte multe știri în mediul on-line despre practicile nelegale pe care dezvoltatorii imobiliari le adopta, prin care aceștia au vândut același apartamet în mod succesiv, către mai multe persoane diferite.
În acest fel, incheinadu-se promisiuni bilaterale de vânzare – cumpărare (antecontracte), promitentii – cumpărători erau determinați prin promisiuni și oferte foarte atractive, să vireze sume foarte mari de bani către dezvoltatorii imobiliari, iar aceștia din urmă s-au folosit de aceste resurse pentru interesele proprii.
Practic, în loc să folosească fondurile obținute pentru a construi proiectele promise, dezvoltatorul utilizează banii noilor investitori pentru a plăți dobânzile sau returna investițiile inițiale celor care au intrat mai devreme în schemă. În plus, acești bani sunt folosiți pentru a susține aparența progresului proiectelor imobiliare sau pentru a acoperi alte datorii.
Dezvoltatorii care operează astfel de scheme amână constant livrarea proiectelor, invocând diverse probleme tehnice, financiare sau administrative. Aceștia încearcă să mențină aparența că lucrările continuă, pentru a convinge noii investitori că proiectele sunt viabile și aproape de finalizare.
Această situație este una deosebit de neplăcută întrucât produce grave prejudicii patrimoniale în dauna unor persoane de bună – credință care, în cele mai multe dintre situații, au reușit cu greu și cu multe sacrificii să economisească reusurse financiare pentru a-și achiziționa o locuința sau pentru a face o investiție.
Ce să fac că să nu fiu păcălit?
Pentru a te proteja de astfel de situațîi, cel mai important lucru este să fii informat. Informează-te cu privire la istoricul dezvoltatorului, care este starea să patrimonială, dacă există plângeri împotriva să, caută recenzii, rapoarte financiare, proiecte anterioare, etc.
În al doilea rând, nu ar strică să fii un pic mai sceptic atunci când vine vorba de promisiuni care par mult prea bune pentru a fi adevărate.
Niciodată nu te aventură în afaceri care îți promit câștiguri de 100% sau prețuri mult prea mici în raport cu valoarea reală a investiției. Nu trebuie să uiți că orice investitor urmărește să obțină un profit, nicidecum să gratifice pe cineva prin dezvoltarea proiectelor sale.
Un alt aspect căruia trebuie să îi acorzi o atenție deosebită constă în a te feri de semnarea unor documente neclare, care conțin clauze pe care nu le înțelegi sau care dau naștere unor obligății excesive în sarcina ta.
Evita să plătești prețul întreg al apartamentului încă de la momentul semnării antecontractului. Odată cu semnarea antecotnractului, ar trebui să achiți un avans de cel mult 10% din valoarea imobilului!
Pe de altă parte, dacă dezvoltatorul este vag și dezinformat în privința proiectului, profitabilității sau surselor de venit, acesta este un indiciu că ceva nu este în regulă.
Niciodată nu trebuie să te lași păcălit de tacticile de presiune pe care anumiți dezvoltatori le aplică. Adesea se folosesc presiuni pentru a convinge oamenii să investească rapid, invocând oportunități limitate sau oferte exclusive.
În cazul investițiilor imobiliare, este important să înțelegi dacă există cerere reală pentru proiectul în care investeșți. Verifică cererea pentru apartamente sau spații comerciale în zona respectivă și evaluează prețurile din piață.
În final, dacă nu ai suficiente cunoștințe în materie economică sau juridică, poate ar fi bine să apelezi la un specialist (un consilier financiar, un avocat) care să îți explice concret ce riscuri există, ce obligății urmează să îți asumi și care este șansă de câștig.
Ce fac dacă nu am fost prudent și am ajuns în situația de a fi păcălit?
Ei bine, în situația această, trebuie să știi că te afli într-un punct critic deoarece există un risc foarte mare că banii tăi să nu mai poată fi recuperați niciodată.
Orice schemă Ponzi ajunge în final la un colaps în momentul în care fluxul de noi investitori încetinește, dezvoltatorul nu mai poate onora plățile sau finaliza proiectele, ori schemă iese la iveală.
Impactul unui astfel de colaps imobiliar poate fi devastator pentru cumpărători. Pierderile financiare pot fi imense, iar recuperarea fondurilor este de obicei extrem de dificilă, deoarece dezvoltatorul intră în insolvență, dispare din “peisaj”, își înstrăinează activele, s.a.m.d.
Cel mai important aspect constă în faptul că trebuie să acționezi cu celeritate. “Inamicul” cel mai mare al omului cinstit în această situație este lipsa de acțiune.
În momentul în care constați că ai fost înșelat, primul lucru pe care ar trebui să îl faci, ar fi să te adresezi unui avocat specializat pentru că problema litigioasă este una extrem de delicată, ce necesită respectarea mai multor pași și proceduri.
După acest moment, ar trebui să te adresezi cu o plângere penală pentru săvârșirea infracțiunii de înșelăciune, prevăzută de dispozițiile art. 244 din Codul Penal.
În cadrul dosarului penal, pentru a avea o șansă să îți recuperezi investiția, este important să soliciți instituirea unor măsuri asigurătorii asupra bunurilor societății (dezvoltatorului imobiliar) și totodată să ceri procurorului de caz, să dispună prin ordonanță interdicția inițierii sau după caz, suspendarea procedurii de dizolvare sau lichidare a persoanei juridice.
Așa cum am spus și anterior, în cele mai multe cazuri, dezvoltatorul imobiliar constată că escrocheria a ieșit la iveală și va încerca prin orice modalități să “extragă” activele și să lase promitentii – cumpărător sau investitorii fără o posibilitatea reală de a-și recupera pagubă.
În situația în care ai încheiat o promisiune bilaterală de vânzare – cumpărare și ai avut proastă inspirație de a plăti promitentului – vânzător prețul întreg, să știi că ai posibilitatea de a te adresa instanței civile cu o acțiune prin care să soliciți pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.
Practic, prin această acțiune, instanța va pronunță o hotărâre prin care îl va obligă pe promitentul – vânzător să îți transmită dreptul de proprietate asupra imobilului ce a făcut obiectul antecontractului.
În măsură în care nu ai achitat prețul integral la momentul încheierii promisiunii de vânzare – cumpărare, poți să te adresezi instanței civile cu o acțiune în răspundere civilă contractuală prin care să soliciți restituirea sumei de bani achitate cu titlu de avans și daune interese.
Atenție! Nu te lasă păcălit de clauzele abuzive pe care investitorii le-au inserat în cuprinsul antecontractelor.
De cele mai multe ori, pentru a se pune la adăpost de eventuale acțiuni în justiție îndreptate împotriva lor, investitorii inserează anumite clauze în cuprinsul promisiunilor de vânzare – cumpărare prin care pretind penalități nejustificate, termene nesustenabile pentru livrare, condiții care avantajează excesiv dezvoltatorul, clauze care limiea răspunderea dezvoltatorului, etc.
Trebuie să știi că legiuitorul nu permite că aceste clauze să producă efecte juridice și astfel, pot fi înlăturate.
Ai fost și tu înșelat în urmă investițiilor sau printr-o altă schemă piramidală?
Nu mai aștepta! Contactează-mă pentru a găsi cea mai bună strategie pentru a-ți recupera banii. Nu lasă fraudă să te ruineze finaciar.
