Contractul de vânzare este, în aparență, un act juridic simplu: un vânzător transmite proprietatea unui bun către un cumpărător, în schimbul unui preț.
Însă, în practică, contractele pot ascunde riscuri semnificative pentru oricare dintre părți, mai ales atunci când una dintre ele nu are cunoștințe juridice solide si nu citeste cu atentie clauzele contractului.
In cele ce urmeaza voi raspunde la cele mai comune intrebari care pot aparea in astfel de situatii.
Cine este adevăratul proprietar al bunului vândut?
Semnarea unui contract cu o persoană care nu este proprietarul legal (sau este doar coproprietar) poate sa conduca la un sir de litigii nesfarsite, nervi, stres si bani consumati.
Pentru a rezolva rapid situatia, cea mai sigura cale este sa scoti un extras de carte funciara de la OCPI care costa foarte putin si se elibereaza imediat. In cuprinsul cartii funciare vei vedea toti proprietarii anteriori, proprietarul actual, daca exista sarcini, etc.
Există sarcini, ipoteci sau interdicții pe bunul vândut?
Un imobil poate fi vândut cu sarcini, dar este esențial ca acestea să fie cunoscute și acceptate expres de cumpărător. Asa cum am spus si la punctul anterior verificarea cărții funciare este esențială.
Poti afla ca exista o persoana cu un drept de uzufruct viager pe care trebuie sa o tolerezi pana la finalul vietii sau ca exista o ipoteca imobiliara.
Este prețul menționat în contract real sau doar „de formă”?
Practica aceasta periculoasă de a declara un preț mai mic decât cel real iti poate aduce multe neajunsuri. In cazul unui litigiu, vei avea dificultăți în a demonstra adevărata valoare plătită, astfel ca nu vei putea solicita restituirea intregului pret sau pot aparea chiar probleme de natura fiscala.
Ce se întâmplă dacă prețul nu este plătit la timp?
Dacă plata este eșalonată, trebuie prevăzute termene ferme, penalități, dreptul de rezoluțiune și condițiile de întârziere. Altfel, vânzătorul nu are instrumente reale de protecție.
Sunt clar descrise bunurile vândute?
Lipsa identificării precise a bunului (adresă, suprafață, identificator cadastral, serie, stare tehnică) poate conduce la litigii sau imposibilitatea întabulării dreptului.
Este important sa se mentioneze corect si complet datele de identificare ale imobilului, suprafata, modelul, s.a.m.d.
Este bine definită predarea bunului?
Fără un termen clar și un proces-verbal de predare, cumpărătorul riscă să nu intre efectiv în posesie. De asemenea, vânzătorul se poate exonera ușor de obligații dacă nu există dovezi clare ale transmiterii bunului.
Ce garanții oferă vânzătorul?
Codul civil impune garanția pentru evicțiune (pierderea proprietății) și vicii ascunse.
Dar un contract poate modifica sau chiar extinde aceste drepturi. Fii atent la potentiale clauze cu caracter abuziv care exclud total obligatia de garantie a vanzatorului.
Ce se întâmplă în caz de vicii ascunse?
Cumpărătorul are un termen limitat pentru notificarea viciilor. Dacă nu se respecta acest termen, poti pierde dreptul de a cere daune sau rezolutiunea contractului.
Viciile pot însemna daune structurale, funcționale defecte grave care fac imposibila utilizarea bunului.
Există condiții suspensive sau rezolutorii ascunse?
Unele contracte ascund condiții de tipul „contractul produce efecte doar după obținerea unui credit” sau „se consideră nul dacă X nu plătește o datorie”.
Aceste clauze pot invalida vânzarea în mod neașteptat, astfel ca este obligatoriu sa citesti cu atentie clauzele si unde nu intelegi, sa consulti un avocat.
Este promisiunea de vanzare – cumparare un act translativ de proprietate?
NU! Probabil cea mai deasa confuzie este aceea cand o persoana incheie un antecontract sau o promisiune de vanzare si traieste cu senzatia ca acest contract tine loc de contract de vanzare.
Optica este una total gresita. Antecontractul reprezinta doar o promisiune viitoare de vanzare, iar in lipsa incheierii contractului de vanzare – cumparare in forma finala, promisiunea de vanzare nu asigura transferul dreptului de proprietate.
Asa ca, inainte de a te apuca sa renovezi imobilul si sa investesti in el, asigura-te ca esti proprietar.
Sunt clauzele contractuale echilibrate sau abuzive?
Fii atent la clauzele contractului care presupun penalitati excesive, penalitati doar in favoarea unei parti, dreptul vanzatorului de a denunta unilateral contractului sau limitarea raspunderii in mod abuziv.
Mai ales în relația profesionist–consumator, clauzele abuzive pot fi anulate de instanță, dar procesul este anevoios.
