Scenariul pe care îl descriu mai jos s-a repetat de câteva ori în ultimele luni și de fiecare dată cu aceeași reacție de neîncredere. Oameni care ajung la notar cu banii pregătiți, cu vânzătorul de față, cu toate actele imobilului în regulă, și care află acolo că semnarea nu se poate face. Nu din vina vânzătorului. Din cauza cumpărătorului.
Motivul este o modificare pe care puțini o cunosc, deși se aplică de la sfârșitul lunii februarie a acestui an.
Prin Ordonanța de urgență nr. 7/2026, art. 159 din Codul de procedură fiscală a fost completat cu un alineat nou, alin. (5²), care schimbă o regulă veche de peste un deceniu. Până acum, certificatul de atestare fiscală era o obligație a vânzătorului.
El trebuia să dovedească notarului că nu are datorii la bugetul local pentru bunul pe care îl înstrăinează. De la 25 februarie 2026, cumpărătorii care dobândesc clădiri, terenuri sau mijloace de transport trebuie să prezinte, la rândul lor, certificate din care să rezulte achitarea tuturor obligațiilor de plată către bugetul local al unității administrativ-teritoriale în raza căreia își au domiciliul, sediul sau punctul de lucru.
Măsura a intrat în vigoare fără perioadă de tranziție, ceea ce explică de ce a luat prin surprindere atât cumpărătorii, cât și o parte dintre agenții imobiliari.
Prima precizare importantă privește locul de unde se obține documentul, pentru că aici se pierde cel mai mult timp. Vânzătorul îl ia de la primăria unde este înregistrat fiscal bunul. Cumpărătorul îl ia de la primăria de la domiciliul său, dacă este persoană fizică, respectiv de la sediu, dacă vorbim despre o societate.
Certificatul se eliberează la cerere si este valabil 30 de zile de la emitere. Termenul acesta de valabilitate este mai important decât pare: dacă îl scoateți prea devreme, la data semnării poate fi deja expirat, iar dacă îl scoateți în ziua în care ați fixat programarea la notar, riscați să nu îl aveți la timp. Multe primării permit solicitarea online, ceea ce rezolvă problema, dar infrastructura diferă mult de la o localitate la alta.
A doua precizare, la fel de puțin cunoscută: regula nu se aplică doar imobilelor. Textul vizează clădirile, terenurile și mijloacele de transport. Prin urmare, dacă vă cumpărați o mașină și contractul se autentifică la notar, aveți nevoie de același certificat.
Ajungem acum la partea care ar trebui să îngrijoreze pe oricine intenționează să cumpere ceva în perioada următoare, pentru că sancțiunea nu este una simbolică. Actele încheiate cu încălcarea acestor dispoziții sunt nule de drept.
Merită să ne oprim asupra acestei formule, pentru că oamenii o citesc de regulă ca pe o formalitate. Nulitatea de drept înseamnă că actul nu produce efecte juridice, că transferul proprietății nu a avut loc, că înscrierea în cartea funciară nu poate fi făcută sau, dacă a fost făcută, poate fi desființată, și că situația poate fi invocată de orice persoană interesată. Nu este o amendă și nu este o neregularitate care se acoperă ulterior printr-o adeverință. Este un viciu care afectează însăși existența contractului. Legea păstrează doar câteva excepții limitate, pentru înstrăinările făcute în cadrul procedurilor de executare silită, de insolvență sau de lichidare.
Iar aici apare capcana reală, care nu ține de imobil, ci de trecutul fiscal al cumpărătorului.
În practică, blocajele nu vin din datorii mari, ci din sume derizorii pe care oamenii le-au uitat sau despre care nu au știut niciodată. O amendă contravențională de o sută cincizeci de lei, primită într-o altă localitate în urmă cu patru ani și transmisă spre executare la domiciliu. Impozitul pe o mașină vândută cu ani în urmă, dar radiată doar din evidența circulației, nu și din cea fiscală. Impozitul pe o cotă dintr-un teren moștenit, despre care cumpărătorul nici nu știa că îi aparține. Toate acestea sunt obligații către bugetul local și toate apar pe certificat.
Mai mult, chiar si o datorie prescrisă rămâne, ca regulă, înregistrată la organul fiscal până când cineva o contestă. Reacția firească a omului care vrea să semneze mâine este să plătească pe loc, doar ca să scape.
Din motivul acesta, sfatul pe care îl dau tuturor clienților care pregătesc o achiziție este să își scoată certificatul fiscal la momentul la care se gândesc să semneze antecontractul, nu cu două zile înainte de actul final. Legea cere certificatul la actul autentic care transferă proprietatea, deci antecontractul nu este condiționat de el. Dar antecontractul este exact momentul în care aflați dacă aveți o problemă și mai aveți timp să o rezolvați, în loc să descoperiți restanța cu avansul deja plătit și cu un termen de semnare care curge împotriva dumneavoastră.
Este util și să știți că măsura este contestată. Pe 6 martie 2026, Avocatul Poporului a sesizat Curtea Constituțională cu privire la mai multe dispoziții din O.U.G. nr. 7/2026, printre care și articolul care modifică art. 159 din Codul de procedură fiscală, invocând între altele art. 44 și art. 53 din Constituție.
Trebuie spus însă limpede, pentru că am întâlnit deja această confuzie: sesizarea la Curtea Constituțională nu suspendă aplicarea ordonanței. Până la o eventuală decizie de admitere, regula se aplică întocmai, iar un act încheiat astăzi fără certificat este nul astăzi, indiferent ce va decide Curtea peste un an.
Închei cu ce anume aș verifica, dacă aș fi în situația de a cumpăra ceva în lunile următoare. Solicitați certificatul de atestare fiscală la primăria de la domiciliu, cât mai devreme în negociere, și citiți-l efectiv, nu doar constatați că l-ați primit. Dacă apar sume pe care nu le recunoașteți, cereți la ghișeu detalierea lor.
Cinci minute de verificare la începutul negocierii previn genul de blocaj care, la notar, cu avansul plătit și cu termenul pe cale să expire, se rezolvă mult mai scump.
