Atunci când o persoană dorește să transmită un apartament, o casă, un teren sau un alt bun către o rudă ori către o altă persoană, apar frecvent două variante: contractul de donație și contractul de vânzare-cumpărare.
Deși ambele pot duce la transferul dreptului de proprietate, efectele juridice, costurile, riscurile și consecințele ulterioare asupra moștenirii sau asupra creditorilor sunt diferite.
Alegerea greșită a actului poate genera litigii între moștenitori, anularea actului, revocarea donației, exercitarea unei actiuni revocatorii sau probleme fiscale. De aceea, înainte de semnarea actului la notar, este recomandată o analiză juridică a situației concrete.
Donația este contractul prin care o persoană, numită donator, transmite cu intenția de a gratifica un bun către o altă persoană, numită donatar, fără să primească un preț în schimb.
Donația se încheie prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute. Există excepții pentru donațiile indirecte, donațiile deghizate și darurile manuale, însă în cazul imobilelor, forma autentică notarială este regula practică esențială.
Vânzarea-cumpărarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun, în schimbul unui preț. Elementul esențial este prețul real, plătit sau datorat de cumpărător.
În cazul unui imobil, contractul de vânzare se încheie în formă autentică notarială. Pentru alte tipuri de bunuri, forma autentica nu este obligatorie.
Avantajele donației
Donația este utilă mai ales în familie, atunci când părinții doresc să transmită un imobil copilului, bunicii unui nepot sau soții unul către celălalt.
Principalul avantaj este că nu este necesară plata unui preț. Actul reflectă intenția reală a părților: transmiterea gratuită a bunului.
Dezavantajele donației
Cel mai important dezavantaj este că donația poate genera conflicte la moștenire. Dacă prin donație sunt afectate drepturile moștenitorilor rezervatari, aceștia pot cere reducțiunea liberalităților excesive după deschiderea moștenirii. Codul civil prevede că liberalitățile care încalcă rezerva succesorală sunt supuse reducțiunii, la cerere.
De asemenea, donația poate fi supusă raportului donațiilor între anumite categorii de moștenitori, în special între descendenți și soțul supraviețuitor care vin împreună la moștenire.
Totodata, donatia poate fi anulata la solicitarea creditorilor daca aceasta le fraudeaza interesele.
Un alt risc este revocarea donației. Donația poate fi revocată pentru ingratitudine în cazuri grave, cum ar fi atentatul la viața donatorului, fapte penale, cruzimi sau injurii grave față de donator. Dacă donația a fost făcută cu sarcină, iar donatarul nu o execută, donatorul sau succesorii săi pot cere executarea sarcinii ori revocarea donației.
Avantajele vânzării-cumpărării
Vânzarea-cumpărarea oferă, de regulă, o stabilitate juridică mai mare decât donația, deoarece cumpărătorul plătește un preț, iar actul este cu titlu oneros. Dacă prețul este real, justificat și achitat efectiv, riscul ca actul să fie atacat ulterior de moștenitori este mai redus decât în cazul unei donații.
Vânzarea este potrivită atunci când proprietarul dorește să obțină bani pentru bunul transmis, când cumpărătorul nu este rudă apropiată sau când părțile vor să evite discuțiile privind caracterul gratuit al transmiterii.
Un alt avantaj este claritatea raportului juridic: vânzătorul predă bunul, cumpărătorul plătește prețul, iar transferul nu este tratat ca o liberalitate care se raportează sau se reduce la moștenire, cu excepția situațiilor în care actul este simulat ori ascunde în realitate o donație.
Dezavantajele vânzării-cumpărării
Principalul dezavantaj este obligația de plată a prețului. Dacă între părți nu se plătește efectiv niciun preț, dar se semnează o vânzare doar „de formă”, actul poate fi contestat ulterior ca simulat sau fictiv.
De asemenea, vânzarea poate implica un cost fiscal mai mare. În cazul transferului dreptului de proprietate asupra imobilelor din patrimoniul personal, Codul fiscal prevede impozit calculat în funcție de perioada de deținere: 3% pentru imobile deținute până la 3 ani inclusiv și 1% pentru imobile deținute mai mult de 3 ani.
Donație sau vânzare: ce aleg?
Donația este potrivită atunci când transmiterea se face în familie, fără preț, iar părțile doresc să reflecte realitatea juridică a unei transmiteri gratuite. Este o soluție frecventă între părinți și copii, bunici și nepoți sau între soți, mai ales datorită regimului fiscal favorabil.
Vânzarea-cumpărarea este potrivită atunci când există un preț real, când transmiterea se face către o persoană din afara familiei sau când se dorește un act juridic mai greu de atacat din perspectiva moștenitorilor, cu condiția ca plata prețului să fie reală și dovedibilă.
Cea mai mare greșeală este alegerea unei vânzări fictive pentru a masca o donație. Dacă nu există preț real, actul poate produce probleme mult mai mari decât o donație făcută corect, cu clauze de protecție.
