Este una dintre cele mai frecvente întrebări care apare in randul lumii la acest moment insa până acum, nu aveam un răspuns care să mulțumească pe cineva.
Spre pilda, am ridicat o anexă în curte acum doisprezece ani, fără autorizație, sau am închis balconul, sau am adăugat o cameră în spatele casei, iar acum vreau să vând, să ipotechez sau pur și simplu să dorm liniștit. Ce fac?
In 2026 intra în vigoare Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026. Este o lege de aproape șase sute de articole, care abrogă două acte normative pe care ne-am obișnuit să le citim de treizeci de ani, Legea nr. 50/1991 și Legea nr. 350/2001, și modifică parțial legislația privind calitatea în construcții. Printre noutățile ei se află un instrument pe care mulți proprietari îl așteptau: autorizația de regularizare, reglementată de art. 301 din cod.
Ideea este simplă. O construcție ridicată fără autorizație, sau cu nerespectarea autorizației emise, poate fi adusă în legalitate printr-o procedură dedicată, în loc să rămână la nesfârșit un bun pe care nu îl poți înscrie corect în cartea funciară, nu îl poți vinde fără discuții și pentru care riști oricând o măsură de desființare.
Prima distincție pe care trebuie să o facem, pentru că de ea depinde urgența, este între două regimuri diferite.
Primul este permanent și privește categoriile considerate mai puțin problematice: locuințele unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter și etaj, cu o suprafață construită desfășurată de cel mult 150 de metri pătrați, anexele gospodărești ori agricole în aceeași limită, precum și închiderile de balcon care nu se extind peste domeniul public.
Al doilea regim este excepțional și durează exact un an, de la 25 august 2026 până la 25 august 2027. În acest interval pot fi regularizate și celelalte categorii de construcții, cele care nu se încadrează în lista de mai sus: extinderi mai ample, niveluri suplimentare, construcții peste pragurile de suprafață. După expirarea termenului, această poartă se închide.
Aici este miza articolului și motivul pentru care îl scriu acum, iar nu peste șase luni.
Trebuie spus însă limpede, pentru că am văzut deja cum circulă informația: nu este o amnistie. Legea nu ignora si nu da uitarii construcțiile nelegale, ci oferă o procedură prin care cele care pot fi făcute conforme sunt aduse în legalitate. Diferența este esențială și se vede în condițiile care trebuie îndeplinite cumulativ.
Construcția trebuie să respecte reglementările urbanistice în vigoare în zona respectivă. Trebuie dovedită, prin expertize tehnice întocmite de experți atestați, îndeplinirea celor șapte cerințe fundamentale de calitate: rezistență mecanică și stabilitate, securitate la incendiu, igienă, sănătate și mediu înconjurător, siguranță și accesibilitate în exploatare, protecție împotriva zgomotului, economie de energie și izolare termică, utilizare sustenabilă a resurselor naturale. Este necesară conformarea din punctul de vedere al protecției mediului. Și, nu în ultimul rând, proprietarul trebuie să fi achitat amenzile aplicate pentru fapta respectivă.
Consecința practică este că o construcție care încalcă frontal regulamentul local de urbanism, ridicată pe limita de proprietate acolo unde nu se putea, depășind coeficienții de utilizare a terenului, amplasată pe o zonă cu interdicție, nu devine legală doar pentru că se deschide o fereastră de un an. Verificarea compatibilității cu planul urbanistic general trebuie făcută înainte de orice altceva, pentru că determină dacă demersul are sau nu sens.
Partea financiară nu este nici ea de neglijat, iar aici legiuitorul a fost deliberat descurajant. În perioada de tranziție, taxele de control și cele pentru autorizare se aplică într-un cuantum de zece ori mai mare decât cel obișnuit. Separat, impozitul pe clădirea aflată în această situație se majorează cu 100%, până la regularizare sau desființare.
Cât despre sancțiunile contravenționale, noul cod le-a mărit. Executarea de lucrări de construire sau de desființare fără autorizație se sancționează cu amendă de la 50.000 la 1.000.000 de lei, față de limitele anterioare. A fost introdusă și o sancțiune distinctă pentru depășirea regimului de înălțime aprobat, de la 50.000 la 500.000 de lei pentru fiecare nivel neautorizat, care se cumulează cu sancțiunea principală. Cine a mai adăugat discret un etaj peste ce scria în autorizație ar trebui să facă acest calcul înainte de a decide că îl lasă așa.
Ce se întâmplă dacă nu faceți nimic este partea pe care oamenii o subestimează cel mai des. După expirarea termenului, primarul se poate adresa instanței pentru a obține desființarea totală sau parțială a construcției, iar hotărârea judecătorească de desființare constituie titlu executoriu, demolarea urmând a fi făcută pe cheltuiala proprietarului. Nu vorbim despre o ipoteză teoretică, ci despre finalul logic al unei situații lăsate nerezolvate.
Am scris anterior despre ce se poate face atunci când deții un teren sau o casă fără acte, iar noul cod schimbă semnificativ datele acelei discuții. Pentru cine se află în situația respectivă, merită recitită în lumina termenului care începe să curgă.
Există și un avertisment practic pe care sunt dator să îl dau, pentru că ține de realitatea din primării, nu de textul legii. Codul se aplică de la 25 august, dar aparatul care trebuie să îl pună în practică nu este pregătit în aceeași zi. Comisiile de avizare au termen de organizare, administrațiile locale au până la finalul anului să își revizuiască procedurile, instituțiile emitente de avize vor lucra o vreme după tipare vechi, iar o bună parte dintre planurile urbanistice generale sunt depășite și urmează să fie actualizate în anii următori. Specialiștii în domeniu estimează că efectele reale ale codului se vor vedea abia în prima parte a anului 2027.
Ca să închei pe o notă mai bună, codul aduce și simplificări reale. O serie de lucrări se pot executa de acum fără autorizație și fără notificare: reparațiile la garduri, acoperișuri și terase, atât timp cât nu se schimbă forma și aspectul, înlocuirea tâmplăriei cu păstrarea dimensiunilor golurilor, reparațiile și zugrăvelile de fațadă, finisajele interioare, amenajările minore în interiorul proprietății, precum și montarea de panouri fotovoltaice pentru consum propriu, cu notificarea prealabilă a autorității locale.
Separat de acestea, în mediul rural a fost introdusă o procedură simplificată, prin notificare în locul autorizației, pentru locuințe unifamiliale de până la 150 de metri pătrați suprafață desfășurată și pentru anexe precum garaje, terase acoperite, bucătării de vară sau piscine, în limita a 50 de metri pătrați cumulat. Procedura are însă condiții proprii: terenul trebuie să fie în intravilan și în afara zonelor protejate, proiectul trebuie întocmit de specialiști, iar lucrările nu pot începe imediat, ci după împlinirea termenului de răspuns al primăriei. Iar valabilitatea autorizației de construire crește de la doi la trei ani, ceea ce rezolvă o problemă reală pentru cei care construiesc în etape.
Certificatele de urbanism emise înainte de 25 august rămân valabile, deci nimeni nu trebuie să reia de la zero un demers început.
Dacă aveți o construcție fără acte, primul pas nu este să mergeți la primărie cu o cerere, ci să verificați dacă ea poate fi făcută conformă. Un plan de situație, o privire pe regulamentul local de urbanism și o discuție cu un expert tehnic vă spun, în câteva zile, dacă aveți un dosar sau o problemă.
